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Immobilien objektiv bewerten - geht das?

Die alte Maklerweisheit, wonach für den Wert einer Immobilie "Lage, Lage und nochmals Lage!" ausschlaggebend ist, spielt sicherlich auch in den sieben Markersdorfer Ortschaften eine Rolle - ebenso sicher jedoch nicht die einzige. Wer hier ein Grundstück, ob nun bebaut oder nicht, kaufen oder verkaufen möchte, steht vor der schwierigen Frage der Wertermittlung.

Regelmäßig treffen beim Immobilenverkehr zwei Ängste aufeinander: Die Angst, zu billig zu verkaufen, und die Angst, zuviel zu bezahlen. Um ins Geschäft zu kommen, sind sowohl beim Verkäufer als auch beim Käufer Grundwissen und klare Überlegungen gefragt.

Dazu hat sich der Deutsch-Paulsdorfer Immobilienmakler Rolf Domke im März 2018 in einer Anzeige im "Schöpsboten" geäußert, deren wesentlicher Inhalt wegen des allgemeinen Interesses mit freundlicher Genehmigung seitens des Autors redaktionell bearbeitet nachstehend wiedergegeben wird:

Wert einer Immobilie

Ganz simpel gesagt: Eine Immobilie ist das wert, was dafür gezahlt wird. Nicht mehr und nicht weniger. Hier sind
  • der Zeitpunkt des Handels,
  • die Lage,
  • der Zustand und
  • die Nutzung oder Nutzbarkeit
wertmäßig berücksichtigt. Ja, sagt jetzt die geneigte Leserschaft, aber woher weiß ich, ob nicht zu viel oder zu wenig gezahlt wurde? Jetzt wird es schwierig.

Eine Immobilie hat viele Werte

Grundsätzlich hat eine Immobilie viele "Werte", den einen sieht der Verkäufer, den anderen sieht der Käufer, den dritten sieht die Bank, den vierten die Versicherung, den fünften das Finanzamt, den sechsten ein Gutachter, vielleicht den siebten der Nachbar. Keiner dieser Werte deckt sich mit dem anderen.

Ein guter Makler
  • hat die Finger am Puls des Marktes, weiß also, zu welchem Preis ein Objekt am Markt platziert werden kann,
  • korrigiert sich auch, wenn objektspezifisch plötzlich eine sehr starke oder sehr schwache Nachfrage zu verzeichnen ist, nach den Gesetzen des Marktes,
  • kann auch Käufer und Verkäufer begründen, warum gerade dieser Preis aufzurufen oder aufgerufen ist und warum der erste Aufruf ggf. zu ändern ist.
Bei öffentlichem Interesse, also wenn eine Kommune ein Grundstück verkauft oder wenn für eine Zwangsversteigerung eine objektive Wertbasis gesucht wird oder wenn der Wert eines Nachlasses zur Ermittlung der Erbschaftssteuerpflicht objektiv zu bestimmen ist, sind ordentliche Gutachten von Sachverständigen zwingend notwendig. Diese geben die allgemein gültige Wertbasis.

Der Markt zeigt sich zum Beispiel bei Zwangsversteigerungen durch das Bietungsverhalten der Interessenten. Dadurch ermittelt sich der Marktwert, indem entweder mehr oder weniger, als im Gutachten steht, geboten wird.
Bitter wird es übrigens für den Eigentümer, wenn die Immobilie weit unter dem erwarteten Preis zwangsversteigert wird und der Erlös nicht ausreicht, die aufgelaufenen Verbindlichkeiten abzulösen. Schon deshalb ist es ratsam, vorher selbst aktiv zu werden. Wer als Eigentümer von einer Zwangsversteigerung bedroht sein sollte, ist nicht unbedingt machtlos ausgeliefert! Sprechen Sie mich gegebenenfalls an.

Das Märchen, dass Makler wegen ihrer Provision immer nur den höchsten Preis erzielen wollen, hält sich leider am Leben. Denken Sie logisch: Das Gegenteil ist der Fall, denn ein niedriger Preis würde ein schnelleres, einfacheres Geschäft versprechen. Beide Varianten aber betrügen entweder Käufer oder Verkäufer, beide Varianten sind sehr kurz gesprungen und werden dem Handeln eines ordentlichen Kaufmannes nicht gerecht.

Übrigens noch zu den sieben Werten: Die Bank wird immer den niedrigsten Wert sehen. Das ist auch gut so, denn Banken haben ihre eigenen Risiken einzuordnen - Werte, die dort ermittelt werden, sind regelmäßig unterhalb des Marktwertes. Dazu ein jüngstes Beispiel aus Brandenburg: Ein von mir zu 170.000 Euro verkauftes Haus wird von der Bank mit 98.000 Euro eingewertet. Extrem, aber wahr.

Rolf Domke

Kontakt: telefonisch, per E-Mail oder persönlich