Wohnen ganz anders

In Dörfern wie in jenen der Großgemeinde Markersdorf ist das Eigenheim, das sich tatsächlich im Eigentum des Nutzers befindet, eine verbreitete Wohnform. Wohneigentum bringt viele Vorteile mit sich. So kann es ein Teil der Altersvorsorge sein, weil im Alter die eventuellen Kredite getilgt sind und keine Miete anfällt oder die Immobilie verkauft werden kann, um in eine altersgerechte Wohnung einzuziehen.

Andererseits spricht das eigene Haus auch für eine gewisse Bodenständigkeit. Wer neu baut und die Kinderzimmer gleich als Einliegerwohnung gestaltet, kann diese im Alter vielleicht selbst nutzen, während eines der Kinder mit seiner Familie neues Leben ins Haus bringt.

Für viele spielt auch der Aspekt der Gestaltungsfreiheit des Hauses und in den Räumen eine wichtige Rolle, man braucht halt keinen Vermieter zu fragen. Und alles, was man investiert, ist ja für das Eigene.

Und das ist der springende Punkt: Wer sich als Mieter seine Wohnung mit viel Aufwand schön macht, muss bei baulichen Änderungen, denen der Vermieter zwar zugestimmt hat, die bei einem Auszug aber nicht rückgängig gemacht werden können, in diesem Fall unter Umständen in den sauren Apfel beißen und erhält keinen Ersatz für seine Investitionen.

Auswüchse des Immobilienmarktes

Dieses Thema steht im Dorf allerdings kaum, wer jedoch Kinder hat, die zur Ausbildung oder für das Studium in einen der Ballungsräume gezogen und danach nicht zurückgekehrt sind, sieht seine Erben oftmals mit den Auswüchsen des Immobilienmarktes konfrontiert.

Besonders in Berlin ist zu erleben, dass bei Studenten-Wohngemeinschaften (WG) Vater oder Mutter mit in den Mietvertrag eintreten müssen. So entsteht aus einer Dreier-WG, in der sich also drei Studenten eine Wohnung teilen, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus sechs Parteien, von denen eine jede vollumfänglich gesamtschuldnerisch haftet, also für alle Verpflichtungen auch der Mitmieter einstehen muss. Will dann einer der Studenten seinen Mietvertrag kündigen, müssen alle anderen Mietparteien – im Beispiel sind es fünf, die Eltern oft über die ganze Bundesrepublik verteilt – innerhalb bestimmter Frist auf einem gemeinsamen Papier zustimmen. Für Vermieter ist das freilich eine komfortable Situation, für mithaftende Eltern jedoch eine Quelle ständiger Beunruhigung, vor allem dann, wenn die lieben Kinder die Mietzahlungen eher als Kann-Vereinbarung werten.

Ein anderes Risiko entsteht, wenn die Kinder preiswerten, weil noch unsanierten Wohnraum gefunden haben und diesen über Jahre hinweg auf eigene Kosten herrichten. Solche Objekte werden gern von Investoren gekauft, die dem Eigentümer vergleichsweise sehr viel Geld dafür bieten. Das funktioniert auf Basis des Investoren-Geschäftsmodells: Komplettsanierung und anschließender Verkauf der Wohneinheiten als Eigentumswohnungen. Die Altmieter, die eine Luxussanierung oftmals schon aus Kostengründen gar nicht möchten, bleiben freilich auf der Strecke und haben als junge Familien kaum Aussicht, im gleichen Quartier eine passende andere Wohnung zu finden.

Ausweg: Wohnobjekte dem Immobilienmarkt entziehen

Auf den ersten Blick scheinen die Möglichkeiten, Wohnobjekte dem Immobilienmarkt und damit allein renditeorientierten Investoren zu entziehen, sehr eingeschränkt. Denkbar wäre eine Stiftung, die dann allerdings nur mit ihren Zinserträgen wirtschaften kann, was gegenwärtig nicht sonderlich aussichtsreich erscheint.

Interessanter erscheint da das Vorgehen der Mietshäuser Syndikat GmbH aus Freiburg im Breisgau, deren Gesellschafter der Mietshäuser Syndikat Verein ist. Durch ein ausgeklügeltes Modell schafft es das Mietshäuser Syndikat, dass Mietshäuser dem Wohnungsmarkt entzogen werden können und auf diese Weise Sicherheit für die Mieter entsteht. Kosten für die Beratung dazu, deren Kern – logisch – die Finanzierung darstellt, werden nicht erhoben, sie erfolgt ehrenamtlich.

Gleichwohl wird Geld benötigt:

• Für das einzubringende Mietobjekt muss eine eigene GmbH (was Kosten und Gebühren etwa für die Beurkundung und den Eintrag ins Handelsregister mit sich bringt) gegründet werden, im Standardfall bringen die Mieter mit 12.600 Euro 51 Prozent des Stammkapitals auf, das Syndikat steuert 12.400 Euro bei.
• Wer Mieter der neuen GmbH wird, zahlt einen Solidarbeitrag, der zehn Cent pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat nicht unterschreiten soll. Dieser Beitrag erhöht sich jährlich um 0,5 Prozent der Kaltmiete.
• Die vom Syndikat zugeschossenen 12.400 Euro sollen langfristig durch die Erhöhung der Mitgliedseinlage “zurückgezahlt” werden.

Das Mietshäuser Syndikat ist dezentral durch eigenständige Projekte organisiert. Wenn die Mietparteien eines Mietshauses das Modell nutzen möchten, muss der einzelne Mieter nicht unbedingt Geld mitbringen, jedoch besteht die Verpflichtung, sobald das eigene Projekt schuldenfrei ist, neue Projekte zu vorab klaren Konditionen finanziell zu unterstützen.

Die Besonderheit bei den Mietobjekten, die mit dem Mietshäuser Syndikat verbunden sind, besteht darin, dass es im Grunde keine Möglichkeit mehr gibt, das Mietshaus wieder dem freien Immobilienmarkt zuzuführen. Würden sich die Mieter ohne das Syndikat zusammentun, könnten Mehrheiten – wenn ihnen vielleicht Geld geboten wird – den Verkauf des gemeinschaftlichen oder genossenschaftlichen Eigentums durchsetzen. Beim Syndikat-Modell müssten hingegen zwei Körperschaften, die unterschiedliche Interessen verfolgen und sich gegenseitig kontrollieren, einem Verkauf zustimmen, was eine Reprivatisierung nahezu unmöglich macht.

Ansonsten sind die Mieter des dann “ihren” Hauses mit allen Rechten und Pflichten denen eines Hauseigentümers entsprechend versehen – von der Instandhaltung bis zur Buchführung, nur verkaufen können sie eben nicht. Sogar in Görlitz gibt es mit der Grünes Örtchen GmbH ein Mietshäuser-Syndikat-Projekt.

Wie sich das finanziert

Genannt sind bereits die entschuldeten Mietshaus-Syndikat-Projekte, die einen Solidarbeitrag leisten. Hinzu kommen alle erdenkbaren Quellen: Eigenkapital der Mieter, Bankkredite, Privatdarlehen der Eltern oder Dritter. Wer aber glaubt, in Zeiten der Niedrig- oder sogar Negativzinsen suchen vermögende Privatpersonen Möglichkeiten, ihr Geld auf diese Weise und dank Immobilienwert ziemlich sicher anzulegen, irrt. “Meiner Erfahrung nach ist es enorm schwierig, private Geldgeber zu finden”, bestätigt der Markersdorfer Bankkaufmann und Finanzconsultant Rolf Domke. Zumindest seine Kunden würden die Palette klassischer Geldanlagen und Beteiligungen bevorzugen.

Das ist erstaunlich, überlegen doch viele, wie sie ihr Erspartes so anlegen können, dass es sich vermehrt oder wenigstens nicht von der Inflation aufgefressen werden kann. Aber vielleicht spielt die Angst vor einem Kontrollverlust darüber, was mit dem Geld geschieht, eine Rolle. So versucht sich mancher lieber selbst als Händler am Wertpapier- oder Geldmarkt oder setzt auf eine Kryptowährung – wer ein Bitcoin Konto eröffnen möchte, kann das je nach Modell schließlich schnell online erledigen.

Allerdings: Während ein klassischer Darlehensvertrag nur überschaubare Vorkenntnisse benötigt, sind diese bei Geldanlagen, die man selbst steuern kann, dringend anzuraten. Aber vielleicht finden sich ja doch Anleger, die ihre Anlageziele mit einem sozialen Zweck verbinden möchten?

Nachsatz: Einen Tipp hat Rolf Domke doch noch für alle, die ihr Miethaus-Projekt oder ein anderes mit privatem Kapital finanzieren wollen: Die Mietshaus-GmbH wird Komplementärin einer Kommanditgesellschaft (KG), hat dort also, salopp gesagt, “das Sagen”; zugleich wird mit der GmbH die eigentlich unbeschränkte Haftung des Komplementärs vermieden. Die Geldgeber werden in der KG zu Kommanditisten, was ihnen Kontrollrechte verschafft. Ihr Geld, die Kommanditeinlage, wird – wenn nicht anders vereinbart – mit vier Prozent verzinst, was heutzutage schon recht ansehnlich ist. Die Kommanditisten haften nur mit ihrer Einlage, alles andere kann rechtssicher vereinbart werden. Das Modell fimiert dann als GmbH & Co. KG. Wer sich für diese Form der Finanzierung oder Geldanlage interessiert, kann sich direkt an Rolf Domke wenden.

Quelle: PR/Ost!