Immobilieninhaber insbesondere ganz oder teilvermieteter Immobilien müssen den Bleistift immer mehr spitzen: Nicht nur die Kostensteigerungen der jüngsten Zeit für Energieträger zwingen zu neuen Überlegungen und Bewertungen, sondern auch die in Folge zu erwartenden steigenden Kosten für Instandhaltung und Sanierung ebenso wie immer neue Anforderungen des Gesetzgebers.
Wer etwa als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses bislang seine “Hausabrechnung” selbst erledigte, sieht sich schon aus Gründen der Rechtssicherheit immer öfter veranlasst, damit einen Dienstleister zu beauftragen. Dass der natürlich zusätzlich Kosten mit sich bringt, die auf die Mietergemeinschaft umgelegt werden, ist naheliegend.
Heizkostennovelle 2021
Worum es geht, soll anhand eines Beispiels verdeutlicht werden. Die im Jahr 2021 beschlossene Novelle der Heizkostenverordnung bringt zwei ganz wesentliche Auflagen für Vermieter mit sich;
- Die Vermieter müssen dafür Sorge tragen, dass bis Jahresende 2026 alle Messgeräte, der gegebenenfalls den Verbrauch von Warmwasser, Kaltwasser und Heizungswärme erfassen, fernablesbar sind. Außerdem müssen sie mit Systemen anderer Anbieter Daten austauschen können. Bei einem Neueinbau besteht die Verpflichtung schon 2022.
- Ab 2022 müssen Vermieter, in deren Vermietungsobjekten bereits fernablesbare Verbrauchsmesseinrichtungen installiert sind, ihren Mietern eine monatliche Abrechnungs- und Verbrauchsinformation mitteilen. Dazu gehören auch steuerliche Informationen und solche, die den Energieträgermix betreffen. Wohlgemerkt: Die Bereitstellung etwa auf einem Webportal, auf dem man sich einloggen kann, reicht nicht: In diesem fall muss der Mieter monatlich zumindest darüber informiert werden, dass neue Informationen bereitstehen. Natürlich ist auch die Mitteilung per Brief oder E-Mail möglich, sie muss eben nur jeweils aktiv durch den Vermieter erfolgen.
Ausnahmen von diesen Regelungen gibt es nur wenige, etwa bei unzumutbarem Aufwand, Einliegerwohnungen, Etagenheizungen, Wohnheime, überwiegender versorgung aus erneuerbaren Energien und bei Wohnungen, die vor Mitte 1981 bezugsfertig waren und bei denen der Mieter den Wärmeverbrauch nicht steuern kann.
Fernablesung: Wie geht das?
Zunächst können die fernablesbaren Messeinrichtungen vorm Haus ausgelesen werden, ein Wohnungszutritt ist nicht mehr nötig. Später soll ein Smart-Meter-Gateway die jederzeitige Fernablesung ermöglichen, ohne dass jemand bis zum Haus kommen muss.
Wer jetzt umrüsten möchte
Ganz aktuell beklagen Unternehmen aus dem Energie- und Ableseservice-Bereich Lieferengpässe bei den an jedem Heizkörper zu installierenden fernablesbaren Erfassungsgeräten.
Bei Wasseruhren können sich für Mieter unter Umständen Vorteile ergeben: Fernablesbare Wasseruhren arbeiten nach dem Ultraschallprinzip und erfassen die durchgeflossene Wassermenge wesentlich genauer als herkömmliche mechanische Wasseruhren.
Sanierung, aber wann?
Eine energetische Sanierung durch Wärmedämm-Maßnahmen liegt schon längst nicht mehr im alleinigen Ermessen eines Immobilienbesitzers: Bei einem Eigentümerwechsel muss der neue Besitzer, ob nun beispielsweise Käufer oder Erbe, binnen zwei Jahren nachrüsten und das Gebäude entsprechend des Gebäudeenergiegesetzes energetisch modernisieren. Wer davon bislang nicht betroffen war und die energetische Sanierung, vielleicht auch auf Rücksicht auf seine Mieter, bislang vor sich hergeschoben hat, sieht sich durch die Preissteigerungen der jüngsten Zeit bestraft.
Dabei geht es nicht um die Energieträgerpreise, sondern die für Bauelemente wie Fenster und Türen oder Dämmmaterial, vor allem, wenn Kunststoffe im Spiel sind. Hier spielen Erdöl und Erdgas eine ganz wesentliche Rolle; in Deutschland wird allein ein Viertel des Erdgases zur Produktion chemischer Grundsubstanzen genutzt und nicht als Heiz- oder Treibstoff. Eine denkbare Erdgasknappheit hier würde ganze Industriezweige, die etwa auf Spezialkunststoffe angewiesen sind, ins Wanken bringen.
Da die weitere Entwicklung völlig ungewiss ist, kann keine Empfehlung gegeben werden, ob aus Kostensicht mit Sanierungsarbeiten noch gewartet werden sollte. Im Sinne der Energieeinsparung als inzwischen angesichts drohender Energieträgerknappheit nationaler Aufgabe besteht an der Notwendigkeit der energetischen Sanierung bislang vernachlässigter Objekte kein Zweifel.
Die Stunde der Dienstleister
Generell dürfte sich der Trend verstärken, dass auch private Vermieter kleinerer Objekte immer mehr von dem, was sie bislang vielleicht ohne viel Federlesens selbst erledigt haben, auf gewerbliche Dienstleister delegieren und die Kosten dafür, wo immer rechtlich möglich, auf die Mieter umlegen.
Im Hintergrund spielt viel zusammen, sicher auch mentale Faktoren: Der hohe Mieterschutz und die enormen Mieterrechte in Deutschland, die vergleichsweise niedrige Kaltmiete in vielen ostdeutschen Regionen sowie die hohen Ansprüche, die Mieter an das Wohnen entwickeln. Vor diesem Hintergrund sagt sich mancher Vermieter “Was soll’s?” und beauftragt, statt Eigenleistungen zu erbringen, Wohnungsverwalter als Ansprechpartner für die Mieter, Gartenbaubetriebe zur Grundstückspflege oder Hausmeisterdienste, heutzutage angesichts der immer komplexer werdenden Anforderungen Real Estate Management genannt.
Schaut man sich näher an, was die Leistungen eines Real Estate Management Unternehmens sind, dann stehen Werterhaltung und Rendite im Mittelpunkt. Zumindest beim letzten Punkt dürften Mieter ihre Interessen berührt sehen. Da kann man nur feststellen: Es gibt tatsächlich unterschiedliche Interessenlagen und unter den Argumenten jede Seite – von Mietern und Vermietern – finden sich jeweils viele, die einleuchtend sind.
Ein Beitrag der Redaktion markersdorf.de
